''' Lorsque l’entreprise détient un patrimoine immobilier M il peut utiliser en collatéral pour un crédit. L’entreprise doit emprunter s0 : - s0 = CA0 – W0 – I0 CA0 = chiffre d’affaires réalisé en 0 W0 = charges salariales I0 = investissement Contrainte collatérale S0 (1+r) <= p1M S0 (1+r) = montant que la firme devra rembourser à la période 1 p1M = valeur anticipée du collatéral à la période 1 pt = prix au mètre carré du patrimoine immobilier à la période t Cela limite l’investissement à la période 0 pour l’entreprise: Si r est élevé : - L’investissement est faible - L’auto-financement peut suffire - Il n’y a pas d’effet collatéral Si r est bas : - Les besoins d’investissement sont forts - La contrainte de collatéral peut devenir active : - Une baisse anticipée du prix de l’immobilier réduit la propension des banques à prêter et aura un impact négatif sur l’investissement – Effet collatéral BULLES IMMOBILIERES Bulle immobilière = fait que les prix de l’immobilier soient surévalués Arbitrage macroéconomique entre l’immobilier et les autres placements I0 + P1/P0 = 1+r0 + e0 l0 = loyers p0 = prix d’achat p1a = prix de revente anticipé r0 = taux d’intérêt (obligataire) ε0 = prime de risque METHODE POUR DETECTER DES BULLES IMMOBILIERES : RATIO LOYER-SUR-PRIX : POINT DE VUE D’UN INVESTISSEUR La technique consiste à calculer le ratio loyer-sur-prix ajusté (du taux d’intérêt et de la prime) Ce ratio loyer-sur-prix ajusté (partie gauche de l’équation) est égal à l’opposé des gains en capital anticipés : - Si le ratio ajusté est élevé (les prix p0 sont bas par rapport aux loyers l0), les gains en capital anticipés sont faibles. Pas de spéculation, donc pas de bulle. - Si le ratio ajusté est bas (les prix p0 sont élevés par rapport aux loyers l0), forte spéculation = bulle immobilière. SOLVABILITE IMMOBILIERE : POINT DE VUE D’UN ACCEDANT A LA PROPRIETE Pouvoir d’achat d’un accédant à la propriété. Nous comparons les prix observés p0 aux prix "fondamentaux" p correspondant à ce qu’un ménage-type peut obtenir auprès d’une banque. Exemple : - ménage au revenu médian - 20% d’apport personnel - durée d’endettement classique 20 ans et taux d’intérêt en vigueur. Si p0 >> p fort risque de bulle immobiliËre. '''